来源:大摩财经

  出品|大摩地产

  又有一名明星经理人离开了龙光。

  4月26日,原龙光地产执行总裁傅明磊被曝已经加盟宝龙地产,担任执行副总裁兼运营管理中心总经理,分管技术研发中心和成本管理中心。

  傅明磊早前供职万科,曾任万科南京、杭州公司总经理、上海公司副总经理;2012年,明磊加入了正值上升期的旭辉,担任上海区域事业部总经理一职;在旭辉集团任职四年后,傅明磊加入华夏幸福;2020年初,傅明磊离开华夏幸福,加盟龙光集团(3380.HK),担任执行总裁。

  傅明磊任职龙光期间,凭借丰富的华东区域经验,为龙光打开了长三角区域的市场,也让龙光集团超额完成了1100亿元的销售目标。

  龙光地产创立于1993年,是深圳众多潮汕房企中的一家,纪海鹏是龙光地产的主要创始人。2020年,纪海鹏以670亿财富排在胡润百富榜第56位。

  2013年底赴港上市后,龙光耗资300亿元连续夺得深圳龙华新区、光明新区三块地王,并以此成名。

  上市之前,龙光的家族式管理饱受质疑。目前,纪海鹏的女儿纪凯婷通过家族信托、龙禧投资和直接持股,合计持有龙光集团77.08%股权,是上市公司最大股东。 

铁打的龙光,流水的高管

  流水的经理人

  为打破“家族化”阴影,近年来龙光集团不断从外部引进职业经理人,高管的变动非常频繁。

  现任执行董事、行政总裁兼首席财务官赖卓斌是龙光引入的第一代职业经理人。现年50岁的赖卓斌早前在利安达信隆会计师事务所珠海分所任审计师,由于和龙光业务的联系得到纪海鹏赏识,2007年加盟龙光,一直负责龙光的财务管理,2013年11月获委任为龙光集团执行董事,2015年7月获委任为首席财务官,亦是龙光集团财务总监。

  从履历对应的时间来看,赖卓斌加盟龙光后,不仅让后者完成上市,也让龙光完成了从百亿到千亿规模的跃升。

  不过除了赖卓斌之外,龙光费劲心力引入的职业经理人,大多都在龙光干不长。

  现任执行董事兼副总裁肖旭几乎和赖卓斌同一时期加盟龙光。2011年起担任龙光控股总裁助理,2013年龙光上市后担任执行董事,主要负责推行集团策略发展、进行投资分析及开展外部事务。

  现年50岁的肖旭深得纪海鹏信任,多次带队举牌为龙光“抢地”。不过,有报道称,肖旭与纪海鹏有亲属关系,不能算严格意义上的职业经理人。

  同样位列执行董事的职业经理人还有原莱蒙国际副总裁兼首席运营官钟辉红。钟辉红今年1月才加入龙光,主要负责城市更新业务。

  钟辉红接替的其实是吴剑的位置。进入龙光之前,吴剑在融信任职14年之久,一路做到融信集团二号人物。吴剑于2019年8月加入龙光担任执行副总裁一职,并在次年9月成为龙光集团的执行董事。

  彼时,龙光宣称要实现“去家族化”,吴剑加盟不久,纪海鹏弟弟纪建德“因个人发展,需要投入更多时间处理其他事务”辞任执行董事、行政总裁职务,由赖卓斌接任。

  吴剑入职一年半后,已经在今年1月1日离职。

  吴剑当初加盟有补充胡浩的意思。原龙湖研发部总经理胡浩2019年初加盟龙光,不过在一个月后闪电离职,转投中国奥园,担任高级副总裁,分管产品标准化中心。

  龙光此前离去的职业经理人还包括原新世界发展执董兼联席总经理陈观展、原复地集团副总裁陈嵩泓和原鑫苑集团控股总裁田文智。

  2018年7月,陈观展开始担任龙光地产执行董事,但不到半年就挂冠而去;负责人力管理的田文智更是在试用期期间离职,前后不到三个月。除此之外,“二入龙光“的陈嵩泓也选择了“二出龙光”,于2020年1月离职。

  此外,据界面报道,跟傅明磊同期加入龙光的冯征也已离开。冯征是原绿城集团CFO,去年年初入职龙光集团,担任首席财务官。

  职业经理人的频繁更替,让龙光被戏称为房企高管“轮岗”要地。外界认为,这其实和龙光“执行秘书文化”有关。在纪海鹏和纪建德两位老板身边,环绕着一批秘书。龙光集团重要的高管、板块和地区,都有一位秘书跟随。这些二三十岁的秘书,随时向两位老板汇报高管和公司各个板块的经营情况。

  报道显示,在这样的制度下,职业经理人的工作空间被极大压制,公司权力始终牢牢掌握在黄氏兄弟手中。

  不过,高管的频繁更替,也让外界质疑,龙光的战略是否具有长期持续的可能?

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  突围的龙光

  尽管龙光高管层一直迭代更新,但龙光的公司发展与业绩增长却一直保持得很不错。

  2020年龙光集团实现营收710.8亿,同比增23.7%,归母净利130.17亿,同比增15.5%。

  2020年龙光首次突破千亿规模,当年实现合约销售1207亿,同比大幅增长32%,完成年度1100亿元权益合约销售目标的110%。

  根据龙光的计划,未来三年权益销售目标年均增长20%,按此计算2021年权益销售规模将达到1448亿元。

  截至2020年底,龙光剔除预收款后的资产负债率达到69.8%,净负债率61.4%,现金短债比1.8倍,是少有的“三道红线”全部达标的千亿房企。

  财务水平好转之余,龙光也在加大扩储。2020年,龙光新增项目68个,新增土地储备1857万平方米。截至2021年2月,龙光土地储备面积约7200万平方米,其中粤港澳大湾区和长三角土储面积占比85%,一二线城市土储面积占比93%。

  城市更新一直是龙光增厚土储的重要手段。截至2020年末,龙光城市更新在11个城市共计拓展布局109个城市更新项目,货值超7100亿元,其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。

  值得注意的是,龙光此前以抢地王出名,也凭借豪宅销售保持着行业内的高位利润,但随着监管限价等因素,龙光的这项优势正在逐渐被削弱。

  2020年,龙光的销售毛利率与销售净利率为30%和17.4%,相比去年同期分别下滑1.5和0.5个百分点。而这已经是龙光第三年出现毛利下滑,2017年龙光毛利率高达34.4%,此后一路下行。

  在傅明磊担任龙光集团执行总裁期间,龙光大大加快了在华东地区的扩储和销售力度,2020年龙光首进上海、宁波、南京、昆山等城市,并在长三角地区仅用两年实现销售金额101亿,劲增236%。

  根据龙光的计划,2021年要实现长三角区域权益合约销售额实现翻倍。但是,有着华东区域丰富营销经验的傅明磊离职后,谁能带领龙光实现该区域销售额翻倍呢?

  值得注意的是,在傅明磊离职之前,龙光刚刚引入了原碧桂园副总裁朱剑敏和原大发副总裁王峰,不过,龙光会成为二人的轮岗地还是常驻地仍要时间来验证。

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  另一份想象空间

  地产主业之外,龙光似乎还在筹划更宽的赛道。

  就在一周之前,龙光将旗下的地产公司更名为龙光投资,经营范围从“房地产经营,投资办实业”变更为“投资顾问、投资咨询、投资办实业、房地产经营” 。

  龙光投资由龙光交通全资持有,龙光交通是龙光集团最大的一块未上市资产。实控人纪海鹏持股47%,纪海鹏妻子姚美端、弟弟纪建德、姚美瑞兄弟姚耀家和姚耀林分别持股17.5%、16.5%、10%、9%,与上市公司龙光集团并无股权交叉。

  龙光交通旗下最重要的资产之一是龙光物业公司,去年的物业上市潮中,龙光物业曾传出赴港上市的风声,但至今也未正式递表。

  除了物业板块,龙光交通最主要的业务是高速公路投资运营,去年收入占比达到62.21%,物业服务、酒店经营、物流及其他占比分别为33.66%、3.66%和0.46%。

  2020年,龙光交通实现营收38.53亿,同比下滑9.96%,归母净利3.07亿,同比下滑49.52%。

  受疫情影响,龙光交通去年曾暂停高速收费近三个月,导致经营活动产生的现金流量净额下滑33.93%;同时,由于2020 年收回的闲置资金投资的金融产品较上一年大幅减少,投资活动产生的现金流量净额大幅下滑45.71%。

  这也意味着,龙光交通过去一年增厚在手现金主要靠融资,去年筹资活动产生的现金流量金额同比增长69.33%。

  不过,龙光交通短期债务压力并未在极限值内。截至去年底,龙光交通有息负债达到51亿,其中25.79亿将在一年内到期,同期龙光交通在手现金27.49亿,现金短债比为1.07。

  值得一提的是,纪海鹏曾试图通过龙光交通借壳,完成A+H布局。2016年龙光交通计划以18.2亿元协议受让南方集团所持有中国嘉陵(600877.SH)全部股份,实现“借壳”上市,不过因为政策限制,这项交易最终流产。

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责任编辑:张海营