今年4月以来,对于“川系房企一哥”蓝光来说,应该说是自创立近三十年来第二次“危机”考验,若没记错的话,上一次是在08年汶川大地震时。

  相较而言,蓝光遇到的这两次“危机”考验,都面临着极大的现金流压力,但背景明显迥异,一个是百年不遇的大灾害,一个则是房地产业明显减速及监管“三道红线”倒逼“去杠杆”。

  面对不同时点,同一家房企的“基盘”截然不同,抗风险能力也明显不同。2012年,蓝光地产依靠成都大本营主场优势首次销售额破百亿,2019年又首次破千亿规模,构筑上海虹桥新总部,去年虽销售额增幅微弱,但继续稳住了千亿。

蓝光发展“纾困”出招:加强销售回款 适时引入“财务战投”

  大家回想一下,能够做大做强的企业,哪家掌舵人没有经历过大风大浪的洗礼?

  以房地产为例,肇始于2015年的“万宝之争”,一度曾差点让“宝能系”老板姚振华“逼宫”成功,但万科创始人王石扛住了压力,拥抱深铁,才有如今接班人郁亮“稳扎稳打”,继续成为行业“吹哨人”。

  再看万达,2017年中期,一个来自建行抛售万达债券传闻,却成为后续王健林治下的万达商业帝国曝出流动性危机的先兆事件。不久,王健林以军人的雷霆之势壮士断腕,集中向融创、富力出售数百亿资产,虽伤元气,但稳住了阵脚。

  如今,面对行业“三道红线”高压,再看万达,有谁敢说王健林当初决策是错误的?再看去年三季度以来,多少房企在忙着卖资产求快速“降档”。

  从蓝光发展来看,去年7月份,曾以9亿元价格卖掉迪康药业控制权,今年2月份又卖掉蓝光嘉宝物业的控股权,从行业前景看,药业和物业均是高现金流产业,一番不同寻常的密集出售动作,不难嗅出这家千亿房企急需现金流“补血”。

蓝光发展“纾困”出招:加强销售回款 适时引入“财务战投”

  实事求是地说,蓝光发展的债务率一直都很高,在2015年借壳上市前债务率曾达到90%以上,更多来自信托、私募基金等高成本非标融资,对公司利润影响也是显而易见的。

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  注:蓝光地产2010-2013年关键指标

  蓝光地产借壳上市之后,打通“直接融资”渠道,尤其是2017年遇上全国楼市步入新一轮上升周期,高杠杆扩储,如2017年拿地金额占当期销售额的104%,2018年布局城市从2017年30个迅速飙到50个,2019年扩到60个,销售规模“加倍”放大。

蓝光发展“纾困”出招:加强销售回款 适时引入“财务战投”
蓝光发展“纾困”出招:加强销售回款 适时引入“财务战投”

  注:蓝光发展2016-2019年关键指标

  截至2020年底,蓝光发展资产负债率82.04%,扣除预收款后资产负债率73.03%,净负债率88.57%,在手现金297.43亿元,现金短债比1.06,实际上相比此前财务节点已“降档”但仍踩了“一道红线”。

  实际上,去年中期时,蓝光发展曾踩“三道红线”,扣除预收款后资产负债率71.34%,净负债率105.63%,现金短债比0.79;去年三季报披露后,剔除预收账款后资产负债率70.58%,净负债率97.6%,现金短债比0.81,踩了“两道红线”。

  类似于蓝光,恒大、富力以及绿地等去年中期时曾踩了“三道红线”的千亿房企乃至头部房企,都面临着这种高强度的“降档”压力。

  刚披露2020年财报的绿地控股,“降档”节奏类似于蓝光。绿地控股财报这样写到,“中央坚持‘房住不炒’的政策导向,并部署实施以‘三条红线’为核心的审慎监管制度,房地产行业的发展逻辑发生深刻变化”。

  “三道红线”这一致命的“卡脖子”,这就是所有房企必须面对的残酷现实。按相关机构预测,房企有息负债规模2021年增速上限乐观预期7.2%,中性预期5.7%,悲观预期4%,相比2013-2018年增速25.3%及2019-2020年增速5.5%,不确定性加大。

  “‘绿档’房企有息负债扩张受影响并不大,比过去下滑1%;‘黄档’、‘橙档’分别下滑10%和16%;‘红档’降幅最为显著,下滑28%。”

  实际上,火速集中卖资产求“降挡”或直接转入“绿档”的短期思路,这并不符合房企持续发展的底层逻辑,提高经营能力才是求生致胜王道。

  上周,坊间疯传融创要收购蓝光发展,但迅疾被蓝光官方辟谣,并称只是项目股权合作。受近日广西房企彰泰集团80%股权被融创斥资近百亿一举吞下的影响,融创与蓝光的合作仍让外界颇为震惊。

  据4月12日,蓝光发展所披露的今年一季报数据,截至3月底,公司货币资金268.1亿元,比去年底297.42亿元减少29.32亿元,短期债务50.77亿元,比去年末63.17亿元减少12.4亿元,合同负债877.89亿元,比去年底790.19亿元增加87.7亿元,一年内到期有息负债208.83亿元,比去年底216.59亿元减少8.76亿元。

  今年一季度末,蓝光发展现金短债比1.03,比去年底稍有下降,但仍高于1,剔除合同负债后的资产负债率49.4%,净负债率94.27%。

  格外注意的是,蓝光发展截至今年一季度末永续债余额约12.86亿元,虽比去年底余额21.5亿元减少8.64亿元,若考虑到它,上述财务指标重新计算后估计会很难看。

  所以说,蓝光发展当前资金链危机警报暂未解除。4月27日,蓝光发展举行投资人电话会议,相关高管表示没有考虑出让控股权,将适时引入财务投资者。

  回溯过往,蓝光地产上市前曾引入实力股东中信信托计划,特别是平安创新资本,上市时中信证券又是财务顾问及保荐人。所以说,“中信系”和“平安系”与蓝光之间关系颇为紧密。眼下,这两个金融大鳄会否再度出手?

  此外,蓝光发展CEO欧俊明透露,公司今年三季度到期债券规模有所集中,但月度分布均匀,年内债券兑付的压力趋于下降。

  目前,蓝光发展境内存续债券16只,债券余额逾120亿元;境外存续债券5只,主要为美元债,且均在新交所上市,总额13.8亿美元,年内到期2只,总额5.5亿美元。

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  “如果资本市场出现好转,也会进行再融资,但主要还是通过经营性回款来应对各种极端情况。”欧俊明如此说。

  实际上,欧俊明所说的“经营性回款”,说的首先应该是销售额,其次则是销售回款及回款率。对于蓝光来说,这两个指标都格外关键,均需争分夺秒加油干。

  今年前3个月,蓝光发展实现房地产销售金额252.19亿元,其中合并报表权益销售金额197.95亿元,与去年同期销售额108.45亿元,合并报表权益销售额80.25亿元,可谓明显“翻倍”增长。

  二季度,蓝光发展销售额会否延续一季度的明显增长势头,在楼市继续从严调控背景下,外界暂难评估,但过去很长一段时期,蓝光地产营销团队及操盘能力曾得到其董事长杨铿给予“猛虎军团”的称号,在业内也曾威震四方。

  对蓝光来说,除了营销能力强大之外,最核心的一点恐怕就属“产品力”,在改善叠加刚需的时代,若能明显提升产品的性价比,在社会普遍诟病热点城市购房门槛日趋高企的当下,加上保证产品品质及监管到位,暂时牺牲些利润又有何妨?

  据蓝光发展内部人士透露,5月份他们将在全国推出新的重磅级产品。蓝光能否逆市真正破局,解除警报,关键在此“绝地反击”,外界也拭目以待。

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蓝光发展“纾困”出招:加强销售回款 适时引入“财务战投”
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责任编辑:马婕