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  ◎来源 | 地产密探

  ◎ 编辑 | 密探君

  年初,因集团副总裁李骏点名“处罚未抢红包员工”而引发的“美好置业红包事件”,曾被网友们嘲讽“好的官威”,让这家百强房企陷入舆论风波之中。

  3月8日,美好置业公告控股股东“终止”筹划重大事项,这意味着近来公司释放的一波利好消息引发股价涨幅20%以上的“骚操作”终成泡影。

美好置业跌落“名流”:大股东“股权筹划”败北 暗藏现实困局

  今年初,美好置业控股股东“美好未来企业管理集团”曾分别与第三方大型物业公司、建筑公司意向性会谈美好置业股权重大交易事项。

  该表述寥寥几句,但站在行业角度看,其实是美好未来企管集团出售部分股权引入物业、建筑公司,如美好置业所说的“强强联合,优势互补”房屋智造产业链。

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  对外公告字面上的“美好”表述,却难掩美好置业较为严峻的现实困境,不止是资金链紧绷,还包括巨大的财务压力,即近些年一再压缩房地产开发而聚焦房屋智造等带来的战略转型难题。

  截至去年三季度末,美好置业账上货币资金17.51亿元,比2020年初余额25.36亿元减少近8亿元,短期借款余额0.5亿元,比2020年初余额5.4亿元减少近5亿元,但一年内到期有息负债余额31.35亿元,比2020年初剧增近20亿元。货币资金严重难以覆盖短期债务,美好置业的资金链紧绷可窥一斑。

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  为何会如此?从美好置业的业务转型看,或可得到答案。

  实际上,美好置业近些年一直在加速压缩房地产二级开发,以武汉为大本营的主城区一二级房地产开发“旧改”项目在完成一级开发之后,便拱手让与其他品牌房企继续开发。

  最典型的,美好置业曾先后卖掉了3笔武汉主城区“旧改”项目地块,若这些稀缺土地仍在自身手上继续开发,不知道要释放出多少现金流,为公司增厚多少净利润。

  第一笔,即与华润置地的重大交易。2014年9月份,美好置业将武汉丰村B地块和C1地块所对应的子公司100%股权全部卖给了华润置地,两公司100%股权代价及两地块拆迁补偿款合计38.24亿元,其中拆迁补偿款就高达38.04亿元。

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  遥想2014年9月的武汉楼市,正是那一轮全国楼市“主升浪”的前夜,华润置地此举合计获得武汉核心区土储占地20.77万平方米(约合311.51亩),可开发总建面96.8万平方米,也就是分期开发的“华润·翡翠城”。

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  第二笔,即与蓝光发展的重大交易。2015年10月份,美好置业将武汉长丰村“旧改”D地块所在的名流时代100%股权卖给了蓝光发展。

  依此为起点,蓝光发展完成二度重仓武汉,为华中战略版图布下重要棋子。这次收购,蓝光获得武汉稀缺土储占地8.6万平方米(约合129亩),可建总建面32.62万平方米。也就是如今的“蓝光林肯公园”。

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  第三笔,即间接与龙湖集团的重大交易。2016年2月初,美好置业将武汉“长丰村A包项目”旧改地块(P(2014)014号,拿地价近16亿元)对应公司武汉园博园置业52%股权卖给东湖高新,长城嘉信资管公司持股48%。

  据悉,武汉园博园置业52%股权卖价2600万元,东湖高新须提供股东借款4.74亿元,年利率却高达15%。不久,长城嘉信将所持48%股权也卖给了东湖高新。

  当年底,东湖高新还没真正“捂热”地块,将武汉园博园置业60%股权以4.35亿元卖给龙湖集团。也就是如今的“龙湖·春江郦城”。

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  据东湖高新对外披露,该交易让其大赚约4亿元,剩余股权按公允价值计算投资收益约6.7亿元。仅兜兜转转一圈下来,东湖高新就赚这么多,足以看出当时的房地产有多赚钱。

  当然,以武汉楼市的发展潜力,尤其是龙湖一线品牌及物业服务的溢价能力,在该项目上也不会少赚。

  第四笔,即与新城控股的重大交易。2016年9月份,美好置业将武汉市洪山区建和村A包项目所在武汉江南印象100%股权卖给了新城控股,交易价2000万元。新城控股另外须支付该“旧改”项目拆迁安置补偿总包干价近25亿元。

  建和村A包由K4、K5共两个地块组成,其中K4地块净用地面积9.7万平方米,为居住用地,建筑面积33.96万平方米;K5地块净用地面积5325平方米,为批发市场用地,建筑面积6800平方米。也就是如今的“新城·阅璟台”项目。

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  美好置业曾公告,根据建和村A包项目城中村综合改造成本测算,该交易预计可实现净利润约9亿元,预计2016年将实现净利润约5亿元。

  第五笔,即与厦门英泰利的重大交易。2018年3月初,美好置业将武汉汉阳区邓家村“旧改”项目对应公司名流置业武汉公司100%股权以近30亿元售价卖给厦门英泰利房地产,后者为项目提供股东借款9亿元。

  名流置业武汉公司对应楼盘即为名流公馆,剩余NK1可开发地块及NK7剩余土地,合计39.51万平方米,以及其他地块之上的未售物业。美好置业曾公告,该笔股权交易预计会增加公司税后利润约6亿元。

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  上述5笔在武汉的股权交易,实为转让土地二级开发权,自然赚得“盆满钵满”,但都是一锤子买卖,背后都有“迫不得已”的隐情,比如项目乃至集团公司资金链承压、诉讼等问题。

  尝到卖地“一锤子买卖”的甜头之后,也造成美好置业手上可开发项目明显“不足”,在大踏步转型路上似乎后劲不足,甚至业绩堪忧。

  截至去年中报披露时,该房企旗下主要开发项目一共14个,即便是大本营湖北也仅有4个,其中武汉3个,除了湖北之外,安徽和浙江是其此重点区域。

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  美好置业这14个项目,总土地面积106.78万平方米,规模计容总建筑面积271.8万平方米,去年上半年主要项目预售总金额约23.1亿元,算上去年上半年新增重庆江北区“麓鸣台”、合肥肥西“美好云玺”两个项目地块,累计土储占地面积111.33万平方米,总计容建筑面积165万平方米,剩余可开发体量约147万平方米。

  依此数据来看,美好置业似乎已游离于主流房企俱乐部之列,这与早些年较为显赫的排位大相径庭。当然,这一切都要从其向“房屋智造”战略转型去深入分析。

  所谓“房屋智造”,其实就是装配式建筑,即通过工厂标准化预制和现场装配结合的生产建筑方式,也是国家近些年鼓励发展普及“绿色建筑”的大趋势。

  从流程看,装配式建筑将标准化的 PC 构件在工厂生产,然后运输到施工现场装配。与装配式建筑密切相关的是,BIM建筑信息化系统。

  “从建筑设计初始阶段,运用 BIM 技术进行构件生产、安装、维护等,并在设计过程中与结构、设备、电气、内装等紧密沟通,全过程一体化思考。”

  作为一家开发商背景的企业,美好置业要转型到装配式建筑生产,就必然要借助外力,也就是2017年起牵手德国艾巴维/普瑞集团等国际行业巨头,美好置业老板刘道明自信满满,曾语出豪言,要打造“年内打造规模世界第一的装配式建筑生产线”。

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  “2017年-2021年,美好置业集团计划5年投资100亿元,引进50条全球最先进的德国艾巴维公司生产线,年产叠合板12000万平方米,装配精装修房屋4000万平方米,总产值2000亿。立足武汉,覆盖全省,推向全国。”

  在此之前,中民投旗下的中民住友集团已成为装配式建筑的先行者,相对于开发商出身的美好置业,该企业业务更聚焦一些,科技储备也更充足一些。虽经中民投一系列变故,但如今的住友智造科技集团智能化数字工厂,覆盖全国22省、45城,目前已服务全国项目600万平方米。

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  透过美好置业去年中报,该公司旗下装配式建筑规模到底有多大,一直讳莫如深,只提及装配式建筑业务签约订单额18.5亿元(主要为 EPC 工程项目)。

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  注:美好置业装配式建筑自动化生产线

  从签约区域来看,华中(武汉,长沙,荆州)签约占比 39.4%,华东(合肥、南京、苏州、济南,青岛)签约占比 33.1%,西南(重庆、成都)签约占比27.6%。

  截至去年6月底,美好置业装配式建筑业务未完工项目一共44个,合同总金额58亿元,累计确认收入14.85亿元,未完工部分金额约43亿元。

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  注:叠合剪力墙主要连接节点构造

  美好置业去年中报还透露,就业务构成看,去年上半年总营收19.34亿元,房地产营收占比高达81.55%,装配式建筑业务收入占比12.44%。从毛利率看,仍是房地产赚钱,而装配式建筑及现代农业还在亏钱,尤其是现代农业亏得吓人。

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  注:美好置业2020年中报

  年初,美好置业曾预告2020年业绩,曾实现营收37亿元-48亿元,相对去年同期36.6亿元将有一定的增幅,归母净利0.9亿元-11.5亿元,与去年同期约0.67亿元也有一定增幅,但扣非后亏损4.3亿元-5.5亿元。

  针对上述堪忧的业绩,美好置业去年曾突击“卖子”,产生投资收益约9亿元,多只私募基金、信托产品遭遇亏损1.8亿元,杀入农业已流转土地8万亩却连年亏损,已退租6.4万亩。

  从最初较为纯粹搞房地产开发的“名流置业”,到更名“美好置业”,从定位“建筑品味生活”,到定位“城乡建设服务者”,这家曾跻身国内主流房企之列的开发商,近些年转型加码“房屋智造”及现代农业,当前阻力依然很大。

  以房屋智造为例,截至去年9月底,美好置业应收账款达到约1.32亿元,比2020年初暴增380%,合同资产3.45亿元,比去年初剧增147%,主要都是装配式建筑业务所致。也就是说,这类业务会被甲方压款有点厉害。

  无论是房地产开发,抑或是装配式建筑,同样都是“规模为王”逻辑。如何破局?业内建议说,美好置业应回归房地产,加大规模,绝不能掉队,以此为托底,在体系内试验装配式建筑之余,继续加大新业务扩张。

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责任编辑:陈志杰